ドイツでの部屋探し: 本当に必要なドイツ語

ドイツに来たばかりの人のドイツ語で最も高くつく穴は接続法ではありません。Kaltmiete が広告に出ている数字で、Warmmiete が実際に払う数字だと知らないこと。Kaution(敷金)は法律上三回に分けて払えると知らないこと。そして Wohnungsgeberbestätigung が、大家が法律上あなたに渡す義務のある一枚の紙で、それがなければ住所登録ができないと知らないことです。二十五の語と六つの概念を覚えれば、何も尋ねず何にでも署名する応募者ではなくなります。

このガイドは語彙と制度を一か所にまとめます。ドイツの住宅では、語がそのまま制度だからです。賃貸契約書の複合名詞はどれも小さな法的主張です。Nebenkostenabrechnung は「追加費用」ではなく、十二か月の期限がくっついた書類のことです。着いた最初の週にこれを読み、内見のときは言い回しを携帯に開いておき、語は復習の計画に載せてください。三月に精算書が届くころにも残っているように。

募集広告: 略語の本当の意味

ドイツの賃貸広告は圧縮された方言で書かれています。ImmoScout、WG-Gesucht、住宅組合のサイトで目にするものの九割ほどを、次の一覧が覆います。

日付にひとつ文法の落とし穴があります。「Frei ab 01.10.」は一日から入居可能という意味です。「Zum 1. Oktober」は zu のあとが3格で、その日から賃貸が始まる、それ以前ではない、という意味です。「ab sofort」と書けば今すぐ入れると言っていることになり、事実ならそれこそ大家が聞きたい言葉です。

Kaltmiete と Warmmiete、そして一年後に届く請求

Warmmiete が本当の値段だと考えて、そこから予算を立ててください。目安として、ドイツのBetriebskostenは暖房込みで1平方メートルあたり月2から3.50ユーロほどなので、70平方メートルの住居ならKaltmieteの上に150から240ユーロほどのNebenkostenが乗ります。KM 900ユーロの広告は、実際には月およそ1,100ユーロです。

もっと大事なのは、あなたのNKの支払いが Vorauszahlung、つまり前払いだという点です。年に一度、大家が Nebenkostenabrechnung を送り、あなたが払った額と建物が実際に使った額を突き合わせます。結果は二つです。

• Nachzahlung: 追加で払う。2022年のエネルギー価格のあとには四桁の請求が広く発生しました。
• Guthaben: 返金がある。

期限は本物です。BGB第556条により、大家は精算期間の終了から十二か月以内に送らなければなりません。それを過ぎると、狭い例外を除いて追加請求はできませんが、返金の義務は残ります。Vorauszahlung ではなく Pauschale にも注意してください。精算のない定額で、返金がない代わりに追加請求もありません。

ここで自分のものにすべき語: Vorauszahlung、Abrechnungszeitraum、Umlageschlüssel(費用の配分基準。通常は平方メートル)、Nachzahlung、Guthaben、Verbrauch。まさに低頻度で高影響という種類の語彙で、「das Wohnzimmer」を教える講座は決してくれません。/vocab で検索し、必要になる前に入れておいてください。

書類の関門: Schufa、Kaution、Wohnungsgeberbestätigung

競争の激しい都市では、人柄で選ばれるのではありません。内見の場で手渡す完全な Bewerbungsmappe で選ばれます。持って行くもの:

• Schufa-BonitätsAuskunft - 大家に見せるために作られた信用情報。現在 schufa.de で29.95ユーロ。GDPR第15条による無料の Datenkopie も請求できますが、大家が見る権利のないデータを含むため、多くは受け取りを拒みます。着いたばかりでSchufaの記録がない場合は率直にそう言い、代わりに Bürgschaft(保証)か雇用主の証明を提示してください。
• Gehaltsabrechnungen - 直近三か月の給与明細、または始めたばかりなら署名済みの Arbeitsvertrag。
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - 前の大家による、家賃の滞納がないという証明。はい、これで一語です。
• Kopie des Ausweises - 身分証かパスポートの写し。

Kaution は Kaltmiete 三か月分が上限で(BGB第551条)、しかも三回の均等な月払いにする法的権利があります。最初の一回は入居時です。大家はまず言いません。この金銭は大家自身の資産と分けて保管され利息を生む必要があり、その利息はあなたのものです。四か月分を求める人、あるいは領収書なしの現金を求める人は、これからの二年間について何かを教えてくれています。

Wohnungsgeberbestätigung には段落をひとつ割きます。2015年以降、大家はあなたが入居したことを書面で、しかも二週間以内に確認しなければなりません。これがなければ Bürgeramt は Anmeldung(住所登録)を完了させず、登録がなければ税番号もなく、銀行によっては口座も作れず、自分名義の保険証も出ません。登録自体も入居から二週間以内が義務で、過料は最大1,000ユーロです。契約署名と同じメールで用紙を頼んでください。あとからではなく。

内見とメールのための言い回し

ドイツの住宅関連のやりとりは形式的で、接続法第2式が濃い。ここでの丁寧さは装飾ではなく文法です。könnte、wäre、hätte が、本気の応募者と急いで訳した応募者を分けます。これらの形が不安なら、送信前に /library の条件法と丁寧表現のページに一時間かける価値があります。

最初のメールに:

• Sehr geehrte Frau Weber, mit großem Interesse habe ich Ihre Anzeige gelesen. - どこでも通る中立の書き出し。
• Ich würde mir die Wohnung sehr gern ansehen. Wäre ein Besichtigungstermin diese Woche möglich? - 接続法での依頼と、具体的な時間の幅。
• Ich bin unbefristet angestellt bei ... mit einem Nettoeinkommen von ... Euro. - 数字は聞かれる前に書く。どのみち求められます。
• Alle Unterlagen inklusive Schufa bringe ich zur Besichtigung mit. - 応募の半分から抜け出せる一文。

内見では、次の質問を声に出してください。間接疑問では動詞が末尾に行くことに注意を。

• Wie hoch sind die Nebenkosten und was ist darin enthalten?
• Ist die Heizung in den Nebenkosten enthalten oder rechne ich direkt mit dem Versorger ab?
• Können Sie mir sagen, wann zuletzt renoviert wurde?
• Gibt es eine Staffelmiete oder eine Indexmiete im Vertrag?
• Muss ich beim Auszug renovieren?(硬直的な Schönheitsreparaturen の期限表は連邦通常裁判所が何度も無効としていますが、それでも尋ねてください。)
• Wird die Kaution auf einem separaten Konto angelegt?

そして部屋を決める一文: Ich habe alle Unterlagen dabei und könnte zum 1. einziehen.

これらは自由作文ではなく決まった言い回しなので、語単位の学習ではなく /collocations に向いています。Einen Termin vereinbaren、die Kaution hinterlegen、den Vertrag kündigen、die Miete überweisen - どの動詞が付くかは推測できないので、対で覚えてください。

入居、退去、そして追い出されるとき

Übergabeprotokoll。 引き渡し記録は、鍵を受け取る日の住居の状態とメーターの数値(Zählerstände)を残します。ゆっくり書いてください。傷ひとつ、床のしみひとつ、閉まらない窓ひとつまで Mangel として一覧に載せます。そのうえで日時つきですべて撮影します。戸棚の中もトイレの裏も。二年後、この書類だけが敷金からの差し引きとあなたの間に立ちます。退去のときも同じ儀式を繰り返し、両方の控えに署名をもらってください。

Nachmieter。 借り手側の解約予告期間は三か月で、その月に算入されるには当月の第三営業日までに届く必要があります。それより早く出る必要があるなら、Nachmieter(後継の借り手)を提案できます。法律を正確に。契約に Nachmieterklausel がなければ、大家はあなたの候補者を受け入れる義務はありません。実務では、支払い能力があり書類の揃った後継者はしばしば受け入れられます。一人ではなく三人提案してください。

Eigenbedarfskündigung。 ドイツの借り手が住居を失う最も多い形です。大家が、自分または近親者に必要だという理由で解約します。書面でなければならず、その人物を名指しし必要性を説明する必要があり、予告期間は居住年数に応じて延びます。五年までは三か月、五年から八年は六か月、八年超は九か月。困窮を理由に Widerspruch(異議)を出せます。偽装 Eigenbedarf はよく知られた手口で、損害賠償の根拠になりうるので、その手紙は保管してください。

正直な譲歩をひとつ。ここはアプリが正しい道具でなくなる地点です。Mieterverein(借家人組合)に入ってください。会費は年におよそ70から120ユーロで、法律相談と、多くの場合は賃貸紛争の弁護士費用保険が含まれます。契約条項を読む、追加請求と闘う、といった場面では、地域の借家人組合がどれだけの語彙にも勝ちます。語は、受けた助言を追えるように覚えてください。助言の代わりに使うためではありません。

必要になる前に覚える。最中ではなく

ドイツの住居語彙の残酷な時間割はこうです。必要になるのは一週目、理解するのは六か月目、そして試験は十四か月目、Nebenkostenabrechnung が届く日です。内見の前夜に一覧を詰め込めば内見は乗り切れます。一年後に840ユーロを請求する手紙は乗り切れません。

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