Wohnungssuche in Deutschland: das Deutsch, das du wirklich brauchst

Die teuerste Lücke im Deutsch einer neu zugezogenen Person ist nicht der Konjunktiv. Es ist, nicht zu wissen, dass die Kaltmiete die Zahl in der Anzeige ist und die Warmmiete die Zahl, die du zahlst; dass eine Kaution rechtlich in drei Raten gezahlt werden darf; und dass die Wohnungsgeberbestätigung ein Blatt Papier ist, das der Vermieter dir von Gesetzes wegen schuldet und ohne das du dich nicht anmelden kannst. Lern fünfundzwanzig Wörter und sechs Begriffe, und du bist nicht mehr die Bewerberin, die nichts fragt und alles unterschreibt.

Dieser Ratgeber legt Wortschatz und System an einen Ort, denn auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind die Wörter das System. Jedes zusammengesetzte Substantiv in einem Mietvertrag ist ein kleiner rechtlicher Anspruch: Nebenkostenabrechnung heißt nicht "Zusatzkosten", sondern ist ein Schriftstück mit einer Zwölfmonatsfrist daran. Lies das in deiner ersten Woche, halt die Wendungen bei der Besichtigung auf dem Telefon offen, und leg die Wörter auf einen Wiederholungsplan, damit sie im März noch da sind, wenn die Abrechnung kommt.

Die Anzeige: was die Abkürzungen bedeuten

Deutsche Wohnungsanzeigen sind in einer verdichteten Mundart geschrieben. Hier die Auswahl, die etwa neunzig Prozent dessen abdeckt, was dir auf ImmoScout, WG-Gesucht oder der Seite einer Genossenschaft begegnet.

Eine Grammatikfalle steckt in den Terminangaben. "Frei ab 01.10." heißt: ab dem Ersten verfügbar. "Zum 1. Oktober" nimmt nach zu den Dativ und heißt, dass das Mietverhältnis an diesem Tag beginnt, nicht früher. Wer "ab sofort" schreibt, sagt, dass er sofort einziehen kann - genau das wollen Vermietende hören, sofern es stimmt.

Kaltmiete gegen Warmmiete, und die Rechnung ein Jahr später

Geh davon aus, dass die Warmmiete der echte Preis ist, und rechne von ihr aus. Als grober Anhalt liegen die Betriebskosten in Deutschland bei etwa 2 bis 3,50 Euro je Quadratmeter und Monat einschließlich Heizung; eine Wohnung mit 70 m² trägt also rund 150 bis 240 Euro Nebenkosten über der Kaltmiete. Eine Anzeige mit 900 Euro KM bedeutet in Wahrheit etwa 1.100 Euro im Monat.

Wichtiger noch ist, dass deine NK-Zahlung eine Vorauszahlung ist. Einmal im Jahr schickt die Vermieterseite eine Nebenkostenabrechnung, die das Gezahlte gegen die tatsächlichen Ausgaben des Hauses stellt. Zwei Ausgänge:

• Nachzahlung: Du schuldest Geld. Nach den Energiepreisen von 2022 waren vierstellige Rechnungen weit verbreitet.
• Guthaben: Du bekommst etwas zurück.

Die Frist ist echt. Nach § 556 BGB hat die Vermieterseite zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, sie zu schicken. Danach kann sie - von engen Ausnahmen abgesehen - keine Nachzahlung mehr verlangen, ein Guthaben schuldet sie dir trotzdem. Achte außerdem auf eine Pauschale statt einer Vorauszahlung: ein fester Betrag ohne Abrechnung, also keine Rückzahlung, aber auch keine böse Überraschung.

Wörter, die hier in deinen Besitz gehören: Vorauszahlung, Abrechnungszeitraum, Umlageschlüssel (der Schlüssel, nach dem die Kosten verteilt werden, meist nach Quadratmetern), Nachzahlung, Guthaben, Verbrauch. Genau dieser Wortschatz ist selten und folgenschwer zugleich - ein Kurs, der "das Wohnzimmer" lehrt, gibt ihn dir nie. Such sie in /vocab und leg sie an, bevor du sie brauchst.

Das Papiertor: Schufa, Kaution, Wohnungsgeberbestätigung

In einer umkämpften Stadt wirst du nicht wegen deines Charmes genommen, sondern wegen einer vollständigen Bewerbungsmappe, die du bei der Besichtigung übergibst. Bring mit:

• Schufa-BonitätsAuskunft - die Auskunft, die dafür gemacht ist, Vermietenden gezeigt zu werden, derzeit 29,95 Euro über schufa.de. Nach Art. 15 DSGVO steht dir auch eine kostenlose Datenkopie zu, die aber Daten enthält, die Vermietende nicht sehen dürfen - viele lehnen sie ab. Neu im Land und ohne Schufa-Eintrag? Sag das klar und biete stattdessen eine Bürgschaft oder eine Bestätigung des Arbeitgebers an.
• Gehaltsabrechnungen - die letzten drei, oder ein unterschriebener Arbeitsvertrag, wenn du gerade erst angefangen hast.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - eine Erklärung der bisherigen Vermieterseite, dass du keine Miete schuldest. Ja, das ist ein Wort.
• Kopie des Ausweises - Personalausweis oder Reisepass.

Die Kaution ist auf drei Monatskaltmieten gedeckelt (§ 551 BGB), und du hast einen gesetzlichen Anspruch darauf, sie in drei gleichen Monatsraten zu zahlen, die erste zu Mietbeginn. Vermietende erwähnen das selten. Das Geld muss getrennt vom Vermögen der Vermieterseite angelegt werden und Zinsen bringen, die dir gehören. Wer vier Monatsmieten verlangt oder die Kaution bar ohne Quittung will, sagt dir etwas über die nächsten zwei Jahre.

Die Wohnungsgeberbestätigung verdient einen eigenen Absatz. Seit 2015 muss die Vermieterseite schriftlich bestätigen, dass du eingezogen bist, und zwar binnen zwei Wochen. Ohne sie schließt das Bürgeramt deine Anmeldung nicht ab, und ohne Anmeldung gibt es keine Steuer-ID, bei manchen Banken kein Konto und keine Gesundheitskarte auf deinen Namen. Die Anmeldung selbst ist binnen zwei Wochen nach dem Einzug fällig, mit Bußgeldern bis zu 1.000 Euro. Bitte um das Formular in derselben E-Mail wie zur Vertragsunterschrift, nicht danach.

Wendungen für Besichtigung und E-Mail

Der Schriftwechsel rund um Wohnungen ist förmlich und voller Konjunktiv II. Höflichkeit ist hier grammatisch und nicht schmückend: könnte, wäre, hätte trennen eine ernsthafte Bewerbung von einer in Eile übersetzten. Wenn diese Formen wackeln, sind die Seiten zu Bedingungssatz und Höflichkeit in /library eine Stunde wert, bevor du etwas abschickst.

Für die erste E-Mail:

• Sehr geehrte Frau Weber, mit großem Interesse habe ich Ihre Anzeige gelesen. - der neutrale Einstieg, der überall passt.
• Ich würde mir die Wohnung sehr gern ansehen. Wäre ein Besichtigungstermin diese Woche möglich? - Bitte im Konjunktiv, mit konkretem Zeitfenster.
• Ich bin unbefristet angestellt bei ... mit einem Nettoeinkommen von ... Euro. - die Zahl gehört ungefragt hinein, sie wird ohnehin verlangt.
• Alle Unterlagen inklusive Schufa bringe ich zur Besichtigung mit. - der Satz, der dich von der Hälfte der Bewerbungen abhebt.

Bei der Besichtigung stellst du diese Fragen laut. Achte auf die indirekten Fragen: Das Verb geht ans Ende.

• Wie hoch sind die Nebenkosten und was ist darin enthalten?
• Ist die Heizung in den Nebenkosten enthalten oder rechne ich direkt mit dem Versorger ab?
• Können Sie mir sagen, wann zuletzt renoviert wurde?
• Gibt es eine Staffelmiete oder eine Indexmiete im Vertrag?
• Muss ich beim Auszug renovieren? (Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen hat der BGH wiederholt gekippt - frag trotzdem.)
• Wird die Kaution auf einem separaten Konto angelegt?

Und der Satz, der Wohnungen bringt: Ich habe alle Unterlagen dabei und könnte zum 1. einziehen.

Das sind feste Wendungen und keine freie Textproduktion - also besser aufgehoben in /collocations als im Lernen Wort für Wort. Einen Termin vereinbaren, die Kaution hinterlegen, den Vertrag kündigen, die Miete überweisen - welches Verb dazugehört, lässt sich nicht erraten, also lern das Paar.

Einziehen, ausziehen und hinausgedrängt werden

Übergabeprotokoll. Das Protokoll hält am Tag der Schlüsselübergabe den Zustand der Wohnung und die Zählerstände fest. Füll es langsam aus. Jeder Kratzer, jede fleckige Diele, jedes Fenster, das nicht schließt, kommt als Mangel auf die Liste. Danach fotografierst du alles mit Zeitstempel, auch in Schränken und hinter der Toilette. Zwei Jahre später ist dieses Papier das Einzige, was zwischen dir und einem Abzug von der Kaution steht. Wiederhol das ganze Ritual beim Auszug und lass beide Ausfertigungen unterschreiben.

Nachmieter. Deine Kündigungsfrist als Mietende beträgt drei Monate, und die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats ankommen, damit dieser Monat zählt. Wer früher raus muss, kann einen Nachmieter anbieten. Sei dir über die Rechtslage im Klaren: Ohne Nachmieterklausel im Vertrag muss die Vermieterseite deine Kandidatin nicht nehmen. In der Praxis wird ein zahlungsfähiger, gut belegter Ersatz oft trotzdem angenommen. Schlag drei vor, nicht einen.

Eigenbedarfskündigung. Der häufigste Weg, auf dem in Deutschland jemand seine Wohnung verliert: Die Vermieterseite kündigt, weil sie oder eine nahe Angehörige die Wohnung selbst braucht. Es muss schriftlich geschehen, die Person muss benannt und der Bedarf erklärt werden, und die Frist wächst mit deiner Wohndauer - drei Monate bis zu fünf Jahren, sechs Monate von fünf bis acht, neun Monate darüber. Du kannst aus Härtegründen Widerspruch einlegen. Vorgetäuschter Eigenbedarf ist eine bekannte Masche und kann dir Schadensersatz verschaffen, also heb das Schreiben auf.

Ein ehrliches Zugeständnis: Hier hört eine App auf, das richtige Werkzeug zu sein. Tritt einem Mieterverein bei. Die Mitgliedschaft kostet etwa 70 bis 120 Euro im Jahr und schließt Rechtsberatung und meist einen Rechtsschutz für Mietstreitigkeiten ein. Um eine Vertragsklausel zu lesen oder eine Nachzahlung abzuwehren, schlägt ein örtlicher Mieterverein jede Menge Wortschatz. Lern die Wörter, damit du der Beratung folgen kannst - nicht, um sie zu ersetzen.

Lern es, bevor du es brauchst, nicht mittendrin

Die grausame Zeitrechnung des Wohnungswortschatzes lautet: Du brauchst ihn in Woche eins, verstehst ihn in Monat sechs und wirst in Monat vierzehn geprüft, wenn die Nebenkostenabrechnung eintrifft. Die Liste am Abend vor der Besichtigung zu büffeln bringt dich durch die Besichtigung. Es bringt dich nicht durch den Brief, der ein Jahr später 840 Euro fordert.

Das ist das Argument fürs Verteilen. merke.me plant genau solchen seltenen, folgenschweren Wortschatz so, dass er Monate später wieder auftaucht - mit muttersprachlicher Aufnahme für die Komposita, die du sonst falsch betonst, und Beispielsätzen, die zeigen, welches Verb zu welchem Substantiv gehört. Fang mit dem Material zu Wohnen und Behörden in /decks an, halt /collocations für die E-Mail-Wendungen offen, und sieh dir /pricing an, wenn du den ganzen Weg von A1 bis C2 darum herum willst. Fünfundzwanzig Wörter sind ein fairer Preis dafür, die Kaution nicht zu verlieren.