Wynajem mieszkania w Niemczech: niemiecki, którego naprawdę potrzebujesz

Najdroższą luką w niemieckim osoby świeżo przyjezdnej nie jest tryb przypuszczający. Jest nią to, że Kaltmiete to liczba z ogłoszenia, a Warmmiete to liczba, którą płacisz; że Kaution można legalnie zapłacić w trzech ratach; i że Wohnungsgeberbestätigung to kartka, którą właściciel jest Ci winien z mocy prawa i bez której nie zameldujesz się pod swoim adresem. Naucz się dwudziestu pięciu słów i sześciu pojęć, a przestaniesz być kandydatem, który o nic nie pyta i wszystko podpisuje.

Ten poradnik łączy słownictwo i system w jednym miejscu, bo w niemieckim mieszkalnictwie słowa są systemem. Każdy rzeczownik złożony w umowie najmu to małe roszczenie prawne: Nebenkostenabrechnung to nie „dodatkowe koszty”, tylko dokument z doczepionym dwunastomiesięcznym terminem. Przeczytaj to w pierwszym tygodniu, miej zwroty otwarte w telefonie przy oglądaniu i wrzuć słowa w plan powtórek, żeby były jeszcze w marcu, gdy przyjdzie rozliczenie.

Ogłoszenie: co naprawdę znaczą skróty

Niemieckie ogłoszenia o wynajmie pisze się skondensowanym dialektem. Oto zestaw, który pokrywa jakieś dziewięćdziesiąt procent tego, co zobaczysz na ImmoScout, WG-Gesucht albo na stronie spółdzielni.

Jedna pułapka gramatyczna kryje się w datach. „Frei ab 01.10.” znaczy: dostępne od pierwszego. „Zum 1. Oktober” ma po zu celownik i znaczy, że najem zaczyna się tego dnia, a nie wcześniej. Kto napisze „ab sofort”, mówi, że może wprowadzić się od zaraz - i właśnie to właściciele chcą usłyszeć, o ile to prawda.

Kaltmiete kontra Warmmiete i rachunek, który przychodzi rok później

Załóż, że Warmmiete to prawdziwa cena, i licz od niej. Jako grubą wskazówkę: Betriebskosten w Niemczech to jakieś 2 do 3,50 euro za metr kwadratowy miesięcznie razem z ogrzewaniem, więc mieszkanie 70 m² niesie mniej więcej 150-240 euro Nebenkosten ponad Kaltmiete. Ogłoszenie z 900 euro KM znaczy w rzeczywistości około 1100 euro miesięcznie.

Ważniejsze jest to, że Twoja wpłata na NK to Vorauszahlung, czyli zaliczka. Raz do roku wynajmujący przysyła Nebenkostenabrechnung, które zestawia to, co wpłaciłeś, z tym, co budynek naprawdę wydał. Dwa możliwe wyniki:

• Nachzahlung: masz dopłacić. Po cenach energii z 2022 roku czterocyfrowe rachunki były na porządku dziennym.
• Guthaben: dostajesz zwrot.

Termin jest realny. Zgodnie z § 556 BGB wynajmujący ma dwanaście miesięcy od końca okresu rozliczeniowego, żeby je przysłać. Po tym czasie, poza wąskimi wyjątkami, nie może żądać dopłaty, ale nadwyżkę i tak jest Ci winien. Uważaj też na Pauschale zamiast Vorauszahlung: to ryczałt bez rozliczenia, więc bez zwrotu, ale i bez niespodzianki.

Słowa warte przyswojenia: Vorauszahlung, Abrechnungszeitraum, Umlageschlüssel (klucz podziału kosztów, zwykle po metrach), Nachzahlung, Guthaben, Verbrauch. To dokładnie ten rodzaj słownictwa - rzadkiego i drogiego w skutkach - którego kurs uczący „das Wohnzimmer” nigdy Ci nie da. Wyszukaj je w /vocab i dodaj, zanim będą potrzebne.

Brama papierowa: Schufa, Kaution, Wohnungsgeberbestätigung

W konkurencyjnym mieście nie wybiorą Cię za urok. Wybiorą za komplet Bewerbungsmappe wręczony przy oglądaniu. Weź:

• Schufa-BonitätsAuskunft - raport kredytowy pomyślany do pokazywania właścicielom, obecnie 29,95 euro na schufa.de. Przysługuje Ci też bezpłatna Datenkopie z art. 15 RODO, ale zawiera dane, których właściciel nie ma prawa widzieć, i wielu ją odrzuca. Świeżo przyjechałeś i nie masz historii w Schufie? Powiedz to wprost i zaproponuj Bürgschaft albo pismo od pracodawcy.
• Gehaltsabrechnungen - trzy ostatnie paski płacowe albo podpisany Arbeitsvertrag, jeśli dopiero zacząłeś.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - oświadczenie poprzedniego wynajmującego, że nie zalegasz z czynszem. Tak, to jedno słowo.
• Kopie des Ausweises - dowód albo paszport.

Kaution jest ograniczona do trzech Kaltmieten (§ 551 BGB), a Ty masz ustawowe prawo zapłacić ją w trzech równych ratach miesięcznych, pierwsza na początku najmu. Wynajmujący rzadko o tym wspominają. Pieniądze muszą być trzymane oddzielnie od majątku właściciela i oprocentowane, a odsetki należą do Ciebie. Kto żąda czterech miesięcy albo kaucji w gotówce bez pokwitowania, mówi Ci coś o najbliższych dwóch latach.

Wohnungsgeberbestätigung zasługuje na osobny akapit. Od 2015 roku wynajmujący musi pisemnie potwierdzić, że się wprowadziłeś, i to w ciągu dwóch tygodni. Bez tego Bürgeramt nie dokończy Anmeldung, a bez zameldowania nie ma numeru podatkowego, w części banków nie ma konta i nie ma karty ubezpieczenia na Twoje nazwisko. Samo zameldowanie jest obowiązkowe w ciągu dwóch tygodni od wprowadzki, a kary sięgają 1000 euro. Poproś o formularz w tym samym mailu co o podpisanie umowy, a nie po fakcie.

Zwroty na oglądanie i do maila

Korespondencja mieszkaniowa jest formalna i gęsta od Konjunktiv II. Uprzejmość jest tu gramatyczna, a nie ozdobna: könnte, wäre, hätte odróżniają poważnego kandydata od przetłumaczonego w pośpiechu. Jeśli te formy się chwieją, strony o trybie warunkowym i uprzejmości w /library są warte godziny, zanim cokolwiek wyślesz.

Do pierwszego maila:

• Sehr geehrte Frau Weber, mit großem Interesse habe ich Ihre Anzeige gelesen. - neutralny początek, pasuje wszędzie.
• Ich würde mir die Wohnung sehr gern ansehen. Wäre ein Besichtigungstermin diese Woche möglich? - prośba w trybie przypuszczającym, z konkretnym oknem czasowym.
• Ich bin unbefristet angestellt bei ... mit einem Nettoeinkommen von ... Euro. - liczba ma tam być bez proszenia; i tak jej zażądają.
• Alle Unterlagen inklusive Schufa bringe ich zur Besichtigung mit. - zdanie, które wyróżnia Cię wśród połowy zgłoszeń.

Przy oglądaniu zadaj te pytania na głos. Zwróć uwagę na pytania zależne: czasownik idzie na koniec.

• Wie hoch sind die Nebenkosten und was ist darin enthalten?
• Ist die Heizung in den Nebenkosten enthalten oder rechne ich direkt mit dem Versorger ab?
• Können Sie mir sagen, wann zuletzt renoviert wurde?
• Gibt es eine Staffelmiete oder eine Indexmiete im Vertrag?
• Muss ich beim Auszug renovieren? (Sztywne harmonogramy Schönheitsreparaturen BGH wielokrotnie uchylał - i tak zapytaj.)
• Wird die Kaution auf einem separaten Konto angelegt?

A zdanie, które załatwia mieszkania: Ich habe alle Unterlagen dabei und könnte zum 1. einziehen.

To są stałe zwroty, a nie swobodne pisanie, więc pasują do /collocations, a nie do nauki słowo po słowie. Einen Termin vereinbaren, die Kaution hinterlegen, den Vertrag kündigen, die Miete überweisen - czasownika nie da się zgadnąć, więc ucz się pary.

Wprowadzka, wyprowadzka i wypchnięcie

Übergabeprotokoll. Protokół zdawczo-odbiorczy zapisuje stan mieszkania i stany liczników (Zählerstände) w dniu odbioru kluczy. Wypełniaj go powoli. Każda rysa, każda plama na podłodze, każde okno, które się nie domyka, trafia na listę jako Mangel. Potem sfotografuj wszystko ze znacznikiem czasu, także wnętrza szafek i za toaletą. Dwa lata później ten dokument jest jedyną rzeczą między Tobą a potrąceniem z kaucji. Powtórz cały rytuał przy wyprowadzce i zdobądź podpis na obu egzemplarzach.

Nachmieter. Twój okres wypowiedzenia jako najemcy to trzy miesiące, a wypowiedzenie musi dotrzeć do trzeciego dnia roboczego miesiąca, żeby ten miesiąc się liczył. Jeśli musisz wyjść wcześniej, możesz zaproponować Nachmieter, czyli następcę. Bądź świadom prawa: bez Nachmieterklausel w umowie wynajmujący nie ma obowiązku przyjąć Twojego kandydata. W praktyce wypłacalny, dobrze udokumentowany następca i tak bywa akceptowany. Zaproponuj trzech, nie jednego.

Eigenbedarfskündigung. Najczęstszy sposób, w jaki niemiecki najemca traci mieszkanie: właściciel wypowiada, bo sam albo bliski krewny go potrzebuje. Musi to być na piśmie, musi wymieniać osobę i uzasadniać potrzebę, a okres wypowiedzenia rośnie z długością najmu - trzy miesiące do pięciu lat, sześć od pięciu do ośmiu, dziewięć powyżej ośmiu. Możesz złożyć Widerspruch ze względu na szczególną sytuację (Härtefall). Udawany Eigenbedarf to znana metoda i może dać Ci roszczenie odszkodowawcze, więc zachowaj pismo.

Jedno uczciwe ustępstwo: tutaj aplikacja przestaje być właściwym narzędziem. Zapisz się do Mieterverein. Członkostwo kosztuje jakieś 70-120 euro rocznie i obejmuje porady prawne oraz zwykle ubezpieczenie sporów najmu. Do przeczytania klauzuli albo obrony przed dopłatą lokalne stowarzyszenie lokatorów bije dowolną ilość słownictwa. Naucz się słów, żeby rozumieć otrzymywane porady - nie używaj ich zamiast nich.

Naucz się tego, zanim będzie potrzebne

Okrutna arytmetyka mieszkaniowego słownictwa jest taka: potrzebujesz go w pierwszym tygodniu, rozumiesz w szóstym miesiącu, a egzamin zdajesz w czternastym, gdy przychodzi Nebenkostenabrechnung. Wykucie listy w noc przed oglądaniem przeprowadzi Cię przez oglądanie. Nie przeprowadzi Cię przez list, który rok później żąda 840 euro.

Dlatego warto to rozłożyć. merke.me planuje dokładnie takie rzadkie, a kosztowne słownictwo, żeby wracało po miesiącach, z nagraniami native speakerów do złożeń, które inaczej wymówisz źle, i ze zdaniami przykładowymi pokazującymi, jaki czasownik idzie z jakim rzeczownikiem. Zacznij od materiału o mieszkaniu i urzędach w /decks, trzymaj /collocations otwarte dla zwrotów mailowych i zajrzyj do /pricing, jeśli chcesz wokół tego pełnej ścieżki A1-C2. Dwadzieścia pięć słów to uczciwa cena za nieutracenie kaucji.